Opodatkowanie całej kwoty sprzedaży lokalu byłoby nielogiczne i sprzeczne z celem ustawy, którym jest walka ze spekulacyjnym obrotem nieruchomościami. Trudno mówić o spekulacji, gdy ktoś sprzedaje mieszkanie posiadane od ponad 20 lat

Adaptacja strychu, piwnicy czy innego wspólnego pomieszczenia w celu powiększenia własnego mieszkania to dla wielu właścicieli sposób na zyskanie dodatkowej przestrzeni i podniesienie wartości nieruchomości. Proces ten, oprócz wyzwań budowlanych i administracyjnych, kończy się specyficzną operacją prawną – ponownym wyodrębnieniem powiększonego lokalu. Ta prawna fikcja, w której właściciel jakby na nowo „nabywa” swoje, tyle że większe, mieszkanie, rodzi poważne pytania o podatek dochodowy w razie jego sprzedaży. Najnowsza interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej rzuca na tę kwestię nowe, korzystne dla podatników światło, choć nie bez pewnych kontrowersji. Zagadnienie prawidłowego rozliczenia podatku dochodowego od sprzedaży lokalu mieszkalnego, powiększonego uprzednio o część wspólną budynku, stanowi przedmiot zainteresowania wielu właścicieli nieruchomości. Problem podatkowy materializuje się, gdy od formalnego przyłączenia dodatkowej powierzchni nie upłynął jeszcze pięcioletni okres, o którym mowa w przepisach, wyłączający opodatkowanie. Właściciele powiększonych w ten sposób lokali stają przed dylematem, czy przychód ze sprzedaży całej nieruchomości podlega opodatkowaniu, czy też obowiązek ten ogranicza się jedynie do części odpowiadającej wartości dołączonego pomieszczenia i jak należy ją skalkulować. Istotne wskazówki w tej materii zawiera interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) 14 maja 2025 r. (sygn.0115- -KDIT3.4011.243.2025.1.KP ), tym cenniejsze, że nie są nam znane inne wypowiedzi organów interpretacyjnych w tej kwestii.

Czy to samo mieszkanie można nabyć dwa razy?

Aby zrozumieć sedno problemu, warto prześledzić sytuację, która stała się podstawą do wydania wspomnianej interpretacji. Wnioskodawczyni w 2001 r. kupiła lokal mieszkalny o powierzchni 113 mkw. Po latach, za zgodą wspólnoty mieszkaniowej, postanowiła zaadaptować na cele mieszkalne nieużytkowe poddasze. W zamian za zgodę sąsiadów zobowiązała się do przeprowadzenia kapitalnego remontu dachu całego budynku i temu zobowiązaniu uczyniła zadość. Formalne „nabycie” zaadaptowanej części i jej prawne połączenie z pierwotnym lokalem nastąpiły jednak dopiero w 2021 r. Wymagało to zawarcia umowy w formie aktu notarialnego ze wszystkimi właścicielami lokali w budynku. W efekcie mieszkanie podatniczki powiększyło się o około 35 mkw., a jej udział w nieruchomości wspólnej wzrósł z 38/100 do 3.857/10.000.Gdy po niemal 25 latach od pierwotnego zakupu właścicielka postanowiła sprzedać całą, powiększoną nieruchomość, stanęła przed kluczowym dylematem podatkowym. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (uPIT) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeśli następuje ono przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W jej przypadku od zakupu „starej” części minęły dekady, ale od „nabycia” nowej – zaledwie kilka lat. Pojawiła się zatem istotna wątpliwość, czy po stronie wnioskodawczyni wystąpi przychód z tytułu odpłatnego zbycia całego lokalu mieszkalnego – obejmującego także przyłączoną część nieruchomości wspólnej, czy też jedynie tej jego części, która została przyłączona.

Stanowisko Dyrektora KIS

Dyrektor KIS w swojej interpretacji zaproponował rozwiązanie, które można uznać za precedensowe i co do zasady korzystne dla podatników. Organ podatkowy uznał, że w takiej sytuacji należy rozpoznać dwie odrębne daty nabycia: 1. datę nabycia lokalu w jego pierwotnym kształcie (w opisywanym przypadku – rok 2001). 2. datę przyłączenia do lokalu części nieruchomości wspólnej (tutaj – rok 2021), Co za tym idzie, pięcioletni okres, którego upływ wyłącza opodatkowanie, należy liczyć osobno dla każdej z tych części. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży części mieszkania posiadanej od dawna nie podlega opodatkowaniu. Podatek należy rozliczyć jedynie od przychodu przypadającego na nowo przyłączoną powierzchnię, jeśli od jej formalnego nabycia nie minęło jeszcze pięć lat. Najciekawszy jest jednak zaproponowany przez Dyrektora KIS sposób obliczenia, jaka część przychodu podlega opodatkowaniu. Organ uznał, że kluczem nie jest powiększony metraż, ale procentowa zmiana udziału w nieruchomości wspólnej. W ocenie Dyrektora KIS przychód do opodatkowania należy ustalić w następujący sposób: całkowitą cenę uzyskaną ze sprzedaży powiększonego mieszkania należy pomnożyć przez procentową wartość, o jaką zwiększył się udział w części wspólnej nieruchomości. W uproszczeniu, jeśli w wyniku adaptacji, udział w nieruchomości wspólnej wzrósł o 5%, to finalnie podlegający opodatkowaniu przychód stanowić będzie iloczyn ceny uzyskanej ze sprzedaży lokalu oraz 5%.

Korzyści i wątpliwości

Stanowisko zaprezentowane przez Dyrektora KIS zasługuje na aprobatę z kilku powodów. Przede wszystkim organ słusznie uznał, że opodatkowanie całej kwoty sprzedaży byłoby nielogiczne i sprzeczne z celem ustawy, którym jest walka ze spekulacyjnym obrotem nieruchomościami. Trudno mówić o spekulacji, gdy ktoś sprzedaje mieszkanie posiadane od ponad 20 lat. Jednak argumentacja prawna przedstawiona w interpretacji może budzić pewne wątpliwości. Organ podatkowy w uzasadnieniu dość swobodnie i nie zawsze precyzyjnie posługuje się pojęciami zbycia części lokalu i zbycia udziału w nieruchomości, co może budzić uzasadnione zastrzeżenia z punktu widzenia realizacji funkcji informacyjnej interpretacji indywidualnej. Co więcej, interpretacja nie wyjaśnia, dlaczego jako podstawę do wyliczeń przyjęto akurat proporcję udziałów w części wspólnej, a nie na przykład proporcję powierzchni (metry kwadratowe) całego lokalu mieszkalnego do jego przyłączonej części. Przedstawiona przez organ metoda jest dość nietypowa, a jej źródło nie wynika wprost z treści przepisów. Mimo tych niejasności, dla wnioskodawczyni, której dotyczyła interpretacja, takie rozwiązanie okazało się bardzo korzystne. Po obliczeniu przychodu do opodatkowania według wzoru KIS i uwzględnieniu wysokich kosztów poniesionych na remont dachu i adaptację poddasza (które pomniejszają podstawę opodatkowania) prawdopodobnie nie zapłaci ona podatku w ogóle, a nawet może wykazać stratę z tej części transakcji. Nie można wykluczyć, że w innych, podobnych sprawach proponowana metoda obliczania przychodu również może okazać się korzystniejsza od możliwych alternatyw. Nowy trend czy jedynie wyjątek? Interpretacja Dyrektora KIS to bez wątpienia ważny głos w dyskusji o opodatkowaniu sprzedaży powiększonych mieszkań. Stanowi cenny punkt odniesienia dla osób w podobnej sytuacji. Kluczowe wnioski, jakie można z niej wyciągnąć, są następujące:

• • nie cały przychód podlega opodatkowaniu: podlega mu tylko ta część przychodu, która przypada na zwiększony udział w części wspólnej nieruchomości,
• • kluczem są udziały: do obliczenia podstawy opodatkowania należy zastosować proporcję opartą na zmianie udziału w nieruchomości wspólnej,
• • koszty: od obliczonego przychodu można odliczyć koszty jego uzyskania, czyli (dla przykładu) stosownie udokumentowane wydatki na adaptację pomieszczeń czy remonty.

Chociaż interpretacja indywidualna chroni wyłącznie wnioskodawczynię, która o nią wystąpiła, jej treść jest mocnym sygnałem kształtowania się linii orzeczniczej. Wyrażamy nadzieję, że jest to zwiastun trwałej zmiany w podejściu organów podatkowych, która wprowadzi więcej pewności prawnej dla tysięcy właścicieli mieszkań planujących ich powiększenie, a następnie sprzedaż.

Powyższy artykuł autorstwa Bartolomeia Badełek (radca prawny, doradca podatkowy) oraz Karoliny Winiarz (aplikantka radcowska) ukazał się w gazecie Rzeczpospolita w dniu 26 września 2025 r.